Денег больше — результат тот же

На 10 октября в Новосибирской области были отторгованы менее 50% контрактов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Об этом редакции сообщил координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО АСОНО) Максим Федорченко. По данным начальника отдела строительного контроля СРО АСОНО Валерия Гноевого, с начала 2023 года на торги в регионе выставлялись 935 лотов на капремонт, стройконтроль и проектирование. На капремонт на 10 октября отыграны 206, на стройконтроль — 112, на проектирование около 100 лотов. То есть общий итог результативных торгов — около 40%.

В МинЖКХ по запросу редакции сообщили, что в рамках реализации региональной программы капремонта в 2023 году по состоянию на 16 октября выполнены 535 видов работ (с учетом работ, незавершенных своевременно в 2022 году). Для исполнения капитального ремонта в текущем году региональным оператором была объявлена 681 закупка, из них 465 — не состоялись, по 193 — заключен договор (в том числе аукцион состоялся и определен подрядчик).

В МинЖКХ уточнили, что за 9 месяцев 2023 года жителям Новосибирской области на капремонт начислены 2,078 млрд рублей взносов на капремонт (за 9 месяцев 2022 года — 1,69 млрд), поступили на счета регоператора  — 2 млрд рублей (1,58 млрд). Сумма задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт на 1 октября составила 1 017,4 млн рублей. За 9 месяцев 2023 года она выросла всего на 41,1 млн рублей или на 4,21%.

— При этом необходимо отметить, что соотношение дебиторской задолженности к сумме годовых начислений взносов на капитальный ремонт сократилось с 45,7% до 36,8%, — говорится в ответе, подписанном министром ЖКХ Новосибирской области Денисом Архиповым.

По его словам, роста жалоб населения на качество капитального ремонта в 2023 году в регионе не наблюдается.

Региональные депутаты узнали о повышении тарифа на капремонт из СМИ

— Мы пытались разобраться с отчетностью фонда капитального ремонта, которая выкладывается в публичный доступ, но там все очень сильно перепутано. Нереальные цифры, какие-то доходы будущих периодов, то есть прозрачности в финансовых потоках, проходящих через фонд, не было и нет, хотя мы неоднократно обращали на это внимание и на заседаниях Общественной палаты, и на различных профильных мероприятиях, — говорит Федорченко. — Лично я не испытываю оптимизма, что до конца года ситуация с торгами изменится в лучшую сторону. Несмотря на повышение тарифа на капремонт для населения в 2023 году на 25% — до 12,53 рубля за квадратный метр, в работе самого фонда ничего не изменилось.

По просьбе редакции Infopro54 эксперты АСОНО обозначили ключевые проблемы, из-за которых тормозит реализация программы капремонта в Новосибирской области.

Низкие цены

Как отмечает Максим Федорченко, в прошлом году торги срывались из-за низких расценок, установленных фондом на проведение работ по капремонту и стройматериалы. В 2023 году расценки немного повысились, но, судя по небольшому количеству желающих зайти на торги, они по-прежнему находятся ниже рынка, и потенциальные подрядчики предпочитают работать на других проектах. В МинЖКХ сообщили, что предельная стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в 2023 году в области не менялась.

По данным Валерия Гноевого, за 2022-й и 10 месяцев 2023-го в конкурсах на капремонты в Новосибирской области участвовали 22 компании, которые входят в АСОНО, 46 — из других СРО. При этом инорегиональных игроков на этом сегменте рынка в Новосибирске практически нет. Ранее на комитете по ЖКХ Заксобрания области депутаты отмечали, что расценки в других регионах Сибири более привлекательны, чем в Новосибирске, и поэтому новосибирские подрядчики охотнее работают на проектах соседей, чем в родной области.

— Практика показывает, что у нашего Фонда капремонта огромное количество замечаний к подрядчикам, в судах находится большое количество исков, а значит, огромное количество штрафов. Серьезные большие компании на таких условиях работать отказываются, а малый бизнес банкротится или уходит в другие сегменты рынка, — пояснил Максим Федорченко. — Что касается ухода наших компаний в соседние регионы, то мы также наблюдаем эту тенденцию. Соседи своевременно поднимали расценки на капремонт. Плюс у них нет такого давления на бизнес, как у нас, меньше судебная нагрузка.

Хаотичное планирование

По словам Максима Федорченко, качество проектов на капремонт, которые выставляются на торги в Новосибирской области, очень низкое.

Новосибирская область снова проваливает план по капремонтам

— Техническое задание по ремонту объекта появляется непонятно откуда, экспертиза технических решений не проводится ни экспертами фонда, ни экспертами мэрии. Функции технического заказчика в Новосибирске сейчас формально переданы мэрии, но в Управлении капитального и текущего ремонта заявляют, что у них нет людей для проведения этой работы. В результате нередки ситуации, когда подрядчик приходит на объект, а жители его не пускают, говорят, что им капремонт не нужен. А зачем тогда отторговывали контракт? В итоге фонд начинает судиться с подрядчиком, — комментирует Федорченко. — О качестве проектов говорит то, что подрядчик иногда приходит ремонтировать двухподъездный дом, а он оказывается трехподъездным. Никто не контролирует очередность работ, то есть в один год могут провести ремонт фасадов, а в другой начинают ремонтировать инженерные системы — и снова ломают фасад. Такие ситуации возникают постоянно, и никто не несет ответственность за такое расходование средств, собранных с граждан.

Кроме того, в процессе проведения капремонта постоянно всплывают проблемы, о которых подрядчик не знал, выходя на объект, что требует корректировки документации и постоянного контакта с заказчиком. Валерий Гноевой пояснил редакции, что эксперты АСОНО сопровождают работу компаний, которые входят в СРО, и часто находят в проектах различные ляпы. Далеко не всегда подрядчикам удается быстро получить ответ от фонда, а это приводит к срыву сроков. Потом подрядчику через комиссию приходится отбиваться от штрафов, доказывая, что работы не выполнены из-за того, что именно фонд вовремя не дал ответ по изменению проекта.

— Вся проектная документация по капремонтам, включая принятые проектные решения, конструктив,  должна проходить экспертизу. Сейчас нам говорят, что расходы на нее не предусмотрены в законе. Но как в такой ситуации дома после капремонта будут стоять еще 20-30 лет, если ремонт осыпается спустя 5 лет после завершения работ? Кто за это должен отвечать? — рассуждает Гноевой.

Строительный контроль на бумаге

На рынке строительного контроля капремонта проблема демпинга по-прежнему остается очень серьезной. В ходе торгов цена может падать на 40-50% от первоначальной. И нередко такие расценки дают иногородние компании, у которых априори нет возможности постоянно мониторить деятельность подрядчиков, ведущих работу на нескольких десятках домов.

В областном фонде капремонта провели вторую корректировку за год

— По таким расценкам осуществлять полный строительный контроль раз в неделю невозможно. По нашим оценкам, идет смычка такого контроля с подрядчиком, который сам высылает экспертизе нужные фото, и она их предъявляет в фонд, — комментирует Валерий Гноевой. — Сейчас на объектах в постоянном режиме не ведется журнал работ и акты на скрытые работы, что приводит к проблемам как для подрядчика, так и для заказчика. Заказчик не может быть уверен, что подрядчик выполнил все указанные в смете работы, а также оценить их качество. С другой стороны, это дает возможность заказчику затянуть прием работ у подрядчика. К примеру, один из членов нашего СРО не может сдать объект на Бурденко уже около года.

Неэффективные технологии

Участники рынка отмечают, что сложившаяся ситуация на рынке капремонта в Новосибирской области приводит к тому, что подрядчики используют неэффективные технологии, что сокращает гарантийный срок ремонта.

— Например, гладкая штукатурка, которую накладывают на фасады, постоянно трескается. Цементно-известковый раствор марки 100 для цоколя не выдерживает даже гарантийный срок в 5 лет и разрушается. Мы предлагали рассмотреть варианты антивандального капремонта цоколя из кирпича, цементно-стружечных плит, но не увидели поддержки, — рассказывает Валерий Гноевой.

Собеседник редакции отметил, что из-за цен на капремонт у подрядчиков сейчас вообще не востребованы лоты на капремонт фасада. Самые «нелюбимые» тендеры — на замену теплосетей, водоснабжения и канализации, так как их замену необходимо проводить не только в местах общего пользования, но и в квартирах граждан, где замена стояков превращается в настоящий квест, который срывает все сроки работ.

Минстрой НСО пожаловался на нехватку кадров для создания единого заказчика

— Те торги, что сейчас все-таки проходят, касаются ремонта крыш. Мы наблюдаем, что конкурсы выигрывают примерно одни и те же компании. Возможно, у них есть какие- то запасы по материалам, скобяным изделиям либо они берутся за такие контракты, чтобы не потерять коллектив, — не исключает Гноевой.

Низкие цены и практически полное отсутствие контроля за работой подрядчиков приводят к тому, что 90% рабочих на капремонтах Новосибирска — это гастарбайтеры со слабой квалификацией, что также оказывает влияние на качество работ. Грамотные специалисты в эту отрасль не идут из-за низких зарплат.

Полный игнор

По мнению Максима Федорченко, все проблемы с реализацией программы капремонта в Новосибирской области связаны с тем, что работа фонда капремонта выстроена неправильно.

— Фонд работает как торговая площадка и свою задачу видит в том, чтобы отторговать контракты, а дальше трава не расти. В фонде нет инженеров, технических специалистов, которые должны контролировать эту работу, — говорит он. — Мало того, сами торги проводятся по непонятному принципу. В один лот включаются дома, расположенные на левом и правом берегу. Подрядчики, которые в основном представляют микро- и малый бизнес, просто не успевают перебрасывать людей с объекта на объект. В итоге срывают сроки, работы уходят в зиму. Кроме того, нередки ситуации, когда работы, которые необходимо проводить летом, торгуются зимой, то есть подрядчик изначально даже не может выйти на объект.

По его словам, эти проблемы неоднократно обсуждались на самых разных площадках, в том числе в Общественной палате Новосибирской области,  но вопрос не решается. Собеседник редакции не исключил, что ситуация с капремонтом в регионе поменяется, если при Минстрое будет создан единый заказчик, который будет заниматься разработкой проектов и контролем за их реализацией.

Напомним, в 2023 году на реализацию мероприятий региональной программы капитального ремонта из областного бюджета Новосибирской области планируется направить субсидию в размере  547,4 млн рублей Эти деньги пойдут на оплату выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, замену и модернизацию лифтового оборудования, а также на возмещение части расходов за выполненные работ по капремонту.  Взнос на капитальный ремонт для населения в 2024 году в Новосибирской области в настоящее время менять не планируется.

Ранее редакция сообщала о том, что экс-министр Новосибирской области ушел из Фонда модернизации ЖКХ.